Tentang & Legal
URUNRUMAH adalah platform urun bersama untuk kepemilikan rumah, dibangun di atas asumsi hukum yang belum final. Halaman ini menyatakan apa adanya apa yang produk ini bukan, dan apa yang belum pasti.
Apa yang bukan
URUNRUMAH secara eksplisit menyatakan bahwa ia:
- Bukan penyelenggara Layanan Urun Dana (Securities Crowdfunding).
- Bukan bank.
- Bukan perusahaan pembiayaan.
- Bukan penyelenggara perdagangan aset kripto.
Segmen pilot
Segmen pilot awal produk ini adalah pekerja sektor informal berpenghasilan menengah, bukan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Pada kasus acuan (angsuran Rp4.750.000, ambang rasio 35,00%), dibutuhkan penghasilan bersih rumah tangga terverifikasi minimal Rp13.571.429 per bulan. Tidak ada klaim bahwa produk ini menjangkau seluruh pekerja sektor informal.
Bagaimana akun end user dibuat
Pendaftaran mandiri untuk calon penghuni belum dibuka di MVP. Ini soal kapan, bukan apakah, dan belum ada tanggal yang dijanjikan. Di MVP, akun end user dibuatkan oleh staf PPA setelah PPA menjalankan penilaian kelayakan, dengan ambang rasio dan penghasilan yang dijelaskan di bagian Segmen pilot di atas.
Akun dibuat atas persetujuan end user. Sebelum akun aktif, bukti persetujuan tertulis end user wajib diunggah. Akun tetap tidak aktif sampai end user mengatur kata sandinya sendiri.
Syarat & ketentuan token
Token investasi belum dapat dipindahtangankan antar-investor. Satu-satunya pengalihan yang tersedia saat ini adalah waris, sengketa, putusan pengadilan, dan hanya berjalan lewat kontrol ganda: ops mengusulkan, superadmin menyetujui dan mengeksekusi. Tidak ada tanggal yang dijanjikan untuk pembukaan jalur pemindahtanganan lain.
Karena itu, periode kepemilikan dapat berlangsung sepanjang tenor, 120 bulan pada kasus acuan, tanpa jalur keluar lebih awal selain settlement atau terminasi proyek. Inilah risiko likuiditas yang perlu dipahami sebelum berpartisipasi.
Biaya balik nama, perkiraan Rp15.000.000 mengikuti tarif yang berlaku saat AJB, ditanggung end user di luar sistem: tidak dihitung, tidak diangsur, dan tidak dicatat sistem, serta tidak mengurangi bagian investor pada settlement.
Asumsi hukum pilot (L1–L5)
SPEC, desain, dan pembangunan MVP berjalan di atas kelima asumsi berikut. Gerbangnya adalah sebelum dana investor riil diterima: seluruhnya wajib ditinjau dan dikonfirmasi lewat opini hukum formal terlebih dahulu.
- L1: Sifat hukum token, termasuk transferabilitasnya menunggu opini hukum
- Token diasumsikan sebagai hak manfaat ekonomi berdasar perjanjian komersial dengan PT/SPV, sejalan dengan prinsip musyarakah/syirkah al-milk, bukan efek yang ditawarkan lewat Layanan Urun Dana (POJK 57/2020) dan bukan aset kripto. Opini hukum yang diminta wajib mencakup klasifikasi transferabilitas: token belum dapat dipindahtangankan di MVP, dan pembukaan jalur pemindahtanganan antar-investor direncanakan di fase berikutnya, tanpa tanggal yang dijanjikan. Belum ada konfirmasi tertulis dari OJK.
- L2: Kustodi deposit oleh PPA menunggu opini hukum
- Dana deposit pembelian unit milik end user diasumsikan boleh dikustodikan PPA dalam rekening tersegregasi yang terpisah dari operasional harian, tanpa imbal hasil berbasis riba, dengan risiko insolvensi PPA diungkapkan terbuka kepada end user dan investor.
- L3: Aktivitas PPA bukan pembiayaan menunggu opini hukum
- PPA diasumsikan menjual dan menyewakan aset miliknya sendiri, lewat PT/SPV, kepada end user, sehingga tidak memerlukan izin perusahaan pembiayaan (POJK 35/2018). Catatan risiko yang tidak disembunyikan: 90% nilai ekonomi aset dimiliki kolektif oleh investor ritel lewat token, sehingga regulator berpotensi menilai substansi transaksi berbeda dari developer tunggal yang menjual dari neracanya sendiri.
- L4: Kepatuhan UU PDP 27/2022 menunggu opini hukum
- Kewajiban yang berlaku diasumsikan mencakup pencatatan persetujuan per tujuan pemrosesan, kebijakan retensi tertulis, pemenuhan hak subjek data (akses, koreksi, penghapusan), dan notifikasi insiden dalam 72 jam.
- L5: APU-PPT menunggu opini hukum
- Kewajiban Anti Pencucian Uang dan Pencegahan Pendanaan Terorisme diasumsikan terpenuhi lewat KYC penuh untuk setiap investor dan end user, ditambah penyaringan sumber dana di atas ambang nominal yang ditetapkan superadmin sebagai parameter.